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安康市住房和城鄉建設局關于進一步加強房地產市場監管的通知

日期:2017-10-18 15:39:21  點擊:  屬于:行業新聞

各縣區住建局、房管局(所),各房地產開發企業:

根據《城市房地產管理法》《陜西省房地產市場管理條例》《房屋交易與產權管理工作導則》等法規政策,為進一步強化房地產市場監管,切實保障廣大人民群眾的合法權益,促進社會和諧穩定,現就有效預防房地產市場中違規預售、虛假宣傳、違規交房、拖延辦證以及物業管理混亂等違法違規問題通知如下:

一、加強資質管理

(一)資質審批。房地產開發企業一級資質審批由住建部審批;房地產開發企業二、三級資質審批由省住建廳審批,市住建局不再初審。四級(含暫定)資質審批由市住建局辦理,經資質審查合格的四級企業,由市住建局頒發給相應等級的資質證書。任何單位和個人,不得涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書。

(二)備案管理。在安康市轄區范圍從事房地產開發的企業必須進行年度備案登記,在經市住建局登記備案企業,方可辦理相關業務。備案條件如下:市本級房地產開發企業具備一、二、三級及四級(含暫定)房地產資質;市外省內房地產開發企業具備三級以上(含三級)房地產資質;省外房地產開發企業具備二級(含二級)以上房地產資質。一、二、三資質企業備案登記有效期為三年,四級資質企業登記備案為兩年,暫定資質企業備案登記有效期為一年。

(三)處罰措施。

1、根《城市房地產開發經營管理條例》第三十五條規定,未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的,由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營業執照。

2、根據《房地產開發企業資質管理規定》第二十一條規定,企業有下列行為之一的,由房地產主管部門公告資質證書作廢,收回證書,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款:

(1)隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的;

(2)涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

3、根據《房地產開發企業資質管理規定》第二十三、二十四條規定,企業在商品住宅銷售中不按照規定發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級,并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款;企業不按照規定辦理變更手續的,由原資質審批部門予以警告、責令限期改正,并可處以5000元以上1萬元以下的罰款。

二、加強預(銷)售管理

(一)嚴格預售條件。房地產開發公司申請辦理商品房預售許可,應當交納全部土地使用權出讓金,取得不動產登記證(土地使用證明文件)和建設用地規劃許可證;持有建設工程規劃許可證和施工許可證;土地、建筑物產權無糾紛;中心城市規劃區范圍內多層建筑工程進度達到主體封頂,高層建筑工程進度達到總層數的三分之一以上。

(二)加強預售方案管理。房地產開發企業在申請商品房預售許可時,應提交商品房預售方案。預售方案應包括:項目基本情況、預售計劃、建設進度安排、公共部位和公用設施范圍及權屬關系、房屋質量責任承擔主體和承擔方式、交付使用后的物業管理、商品房面積預測繪結果及商品房銷售價格等內容。預售方案內容發生變更的,應在10日內到市住建局做變更備案。

(三)嚴禁商業(商場)分割拆零銷售。在建商業用房(大型商場)預售期間不得拆零分割預售。商業用房(大型商場)有明確、固定分割界限方可拆零銷售的,且單位銷售面積不得低于10平方米。

(四)嚴格前置把關管理。強化商品房預售方案管理,房產管理部門嚴格按照預售方案內容進行檢查,房產網站將預售許可的信息在樓盤表進行標注,并及時更新樓盤表房源交易狀態。未取得預售許可的商品房項目,房地產開發企業不得進行預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用,不得采取返本銷售、售后包租的方式預售商品住房,不得進行虛假交易。

(五)強化商品房銷售價格監管。房地產開發企業預售商品房,要嚴格落實價格主管部門“一套一標”,“一價清”等相關規定,明碼標價對外銷售。供水、供電、供氣、有線電視、安全監控系統及其它屬于購房人所有的公共設施、設備的配套建設費用均包含在房屋價格中,不得向購房人另行收取。

(六)強化預售資金監管。建立健全商品房預售款監管的管理制度,預售資金應全部納入銀行監管賬戶進行監管。申請商品房預售許可前,開發企業應與監管銀行、監理單位簽訂三方預售資金監管協議,預售資金(包括首付款、購房貸款)要全部納入監管賬戶。監管銀行要嚴格執行監管協議,按照工程進度撥付工程款,優先用于商品住房項目工程建設。

(七)加強房產預測繪管理工作。要加強房產測繪管理工作,全面推行中心城區商品房面積預測繪制度。申請商品房預售的開發企業應委托有資質的測繪機構對項目進行面積預測繪,并持房產行政主管部門備案后的預測報告作為辦理預售許可的基礎資料之一,對未實施預測繪的項目,不予受理商品房預售申請。

(八)處罰措施。

1、根據《陜西省城市房地產市場管理條例》第五十二條規定,未取得《商品房銷售許可證》或者《商品房預售許可證》,擅自銷售或預售商品房的,由縣級以上房產管理部門責令停止銷售活動,補辦許可證,并可處以銷售價款百分之三至百分之十的罰款。

2、根據《城市商品房預售管理辦法》第十四條規定,開發企業不按規定使用商品房預售款項的,由房產管理部門責令限期糾正,并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。

3、根據《城市商品房預售管理辦法》第十五條規定,開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料,或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的,由房地產管理部門責令停止預售,撤銷商品房預售許可,并處3萬元罰款。

4、根據《商品房銷售管理辦法》第四十一條規定,房地產開發企業未按規定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門的,處以警告,責令限期改正,并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

5、根據《商品房銷售管理辦法》第四十二條規定,房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的,處以警告,責令限期改正,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(1)未按照規定的現售條件現售商品房的;

(2)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的;

(3)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

(4)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

(5)分割拆零銷售商品住宅的;

(6)不符合商品房銷售條件,向買受人收取預訂款性質費用的;

(7)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;

(8)委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。

6、根據《商品房銷售管理辦法》第四十三條規定,房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的,處以警告,責令停止銷售,并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

三、加強合同管理

(一)強化合同登記備案管理。商品房買賣合同簽訂之日起30日內,開發企業應持買賣合同、購房收款進賬單到房屋交易權屬管理部門登記備案。房屋交易權屬管理部門要嚴格管控超范圍預售、超面積預售、合同不平等條款、惡意退房換房更名、超期限備案等擾亂市場秩序等行為。在進入該房屋交易與產權管理工作環節后,不得進行合同變更。

(二)全面推行合同示范文本。自本文件下發之日起,新辦理預售申請的項目全面啟用2014版《商品房買賣合同(預售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房買賣合同(現售)示范文本》(GF-2014-0172)。開發企業應嚴格按照《示范文本》不得隨意更改、添加合同內容及附件內容,不得免除自己責任、加重購房人責任,或排除購房人合法權利。各開發企業、經紀機構要做好《示范文本》的宣傳,在售樓處等場所公開展示示范合同文本。

(三)處罰措施。未辦理預售合同備案手續的,房管部門應協同不動產登記部門不予辦理該項目的首次登記和抵押(按揭)登記、轉移登記手續;對房地產預(銷)售過程中實施合同欺詐、超范圍預售等違規預(銷)售行為,房管部門將暫停辦理該樓盤的合同備案。

四、加強竣工管理

(一)房地產開發工程竣工后,建設單位應當自收到工程竣工報告之日起二十日內組織勘察、設計、施工、工程監理等單位進行驗收。根據建設領域有關法規,工程交付使用前應向市住建局物業管理部門申請物業用房、管網等附屬設施設備專項驗收。

(二)建設單位應當在十五日內將竣工驗收備案表、建設工程竣工驗收報告、施工單位簽署的工程質量保修書等文件報工程所在地建設行政主管部門備案。工程附屬設施設備驗收不合格或未經竣工驗收備案的工程不得交付使用,不予辦理房屋產權交易手續。

(三)處罰措施。

1、根據《商品房銷售管理辦法》第四十條規定,房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的,按照《建設工程質量管理條例》的規定處罰。

2、根據《陜西省物業管理條例》第九十九條規定,新建住宅的附屬設施設備不符合規定條件交付使用的,由物業行政主管部門責令停止交付使用;拒不停止的,處交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下的罰款。

3、根據《陜西省物業管理條例》第一百零三條規定,建設單位在交接查驗時,對不符合竣工驗收資料的物業共用部位、共用設施設備未處理的,由物業行政主管部門責令限期改正,逾期未改正的,處五萬元以上三十萬元以下的罰款。

4、根據《陜西省物業管理條例》第一百零四條規定,建設單位未按規定配置物業管理用房的,由物業管理行政主管部門責令改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

5、根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十六條規定,將未經驗收的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續;逾期不補辦驗收手續的,由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

6、根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十七條規定,將驗收不合格的房屋交付使用的,由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修,并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款;情節嚴重的,由工商行政管理部門吊銷營業執照;給購買人造成損失的,應當依法承擔賠償責任;造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果,構成犯罪的,依法追究刑事責任。

五、加強廣告管理

(一)未取得商品房預售許可,不得通過電視、報紙、電臺、網站等媒介發布銷售廣告,不得發布含有虛假、夸大宣傳內容的房地產廣告,房地產銷售廣告必須明示《商品房預(銷)售許可證》編號。

(二)處罰措施。對違法發布房地產廣告和不兌現廣告承諾內容的房地產開發企業和中介服務機構,由廣告管理部門責令停止發布,并依照《廣告法》有關條款予以處罰。

六、加強物業管理

(一)加強物業企業備案管理。從事物業服務的企業,必須持企業營業執照、從業人員名單、項目合同等相關資料在物業主管部門進行備案登記,備案后方可從事物業服務相關業務。主管部門將通過建立黑名單制度、信息公開、推動行業自律等方式加強事中事后監管。

(二)推進前期物業管理招標投標工作。新建住宅小區開發建設單位在辦理商品房預銷售時,應按照物業管理招投標的相關規定,采用招投標方式選聘物業服務企業,中標的物業企業應到物業管理部門做備案登記。采用招標方式選聘物業服務企業時,現售商品房應當在出售前三十日完成招標,預售商品房應在取得《商品房預售許可證》前完成招標。

(三)推行物業管理區域劃分工作。新建房地產項目擬實行物業管理的,建設單位在開發建設時,向物業主管部門提出劃分物業管理區域的申請。物業主管部門應當自受理之日起三十日內,在征求所在地街道辦事處的意見后進行劃分,并書面告知建設單位。

(四)加強物業服務合同和管理規約備案。實施物業管理的小區,建設單位應與業主簽訂物業服務合同和臨時管理規約,物業服務合同和臨時管理規約必須在規定時間內報物業主管部門備案,前期物業管理由建設單位報送,后期物業管理由物業公司報送。備案后出具備案回執,臨時管理規約應在商品房銷售場所公示。

(五)落實物業承接查驗工作。物業服務企業應當自物業交接后30日內,持物業服務合同、管理規約、物業承接查驗協議、建設單位移交清單、查驗記錄、交接記錄等資料辦理備案手續,前期物業服務合同終止時,物業企業要將全部資料及時完整移交給業委會。  

(六)加強物業保修金管理。新建住宅小區建設單位應當申請不動產權屬首次登記前,按照物業建筑安裝總造價2%的比例,一次性向物業管理主管部門設立的物業保修金專門賬戶交存物業保修金,建設單位在辦理不動產權屬首次登記時,應當提供物業保修金交存證明,否則不予辦理不動產首次權屬登記,建設單位必須按照規定認真履行保修義務。

(七)履行首期專項維修資金的歸集職責。新建住宅小區業主辦理入住手續時,開發建設單位應嚴格按照規定督促業主繳納首期專項維修資金,開發建設單位不得將房屋交付給未繳納維修資金的購房人。開發建設單位應當在向業主開具維修資金專用收據30日內,將已開具收據存根和明細交維修資金管理部門記賬。

(八)處罰措施。

1、根據《陜西省物業管理條例》第一百條規定,住宅物業的建設單位未通過招標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

2、根據《陜西省物業管理條例》第一百零二條規定,建設單位未按時將臨時管理規約和前期物業服務合同報送備案的;建設單位未將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示的;物業服務企業未按時將物業服務合同報送備案的。由縣級以上物業行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上一萬元以下罰款。

3、根據《陜西省物業管理條例》第一百零七條規定,建設單位、物業服務企業不移交有關資料和證書的,由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

4、根據《陜西省物業管理條例》第一百一十三條規定,建設單位未按規定交納、補存物業保修金的,由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期交納;逾期不交納的,自逾期之日起按日加收滯納部分0.5‰的滯納金,可以處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

5、根據《陜西省物業管理條例》第一百一十四條規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上物業管理行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額兩倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究負有責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

6、根據《陜西省物業管理條例》第一百一十五條規定,業主未提供交存專項維修資金憑證,建設單位擅自將房屋交付使用的,由縣級以上物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,由建設單位代業主履行交納專項維修資金的義務。

七、加強公租房代建管理工作

(一)根據市政府辦《關于深化安康中心城市公廉租房建設管理改革的意見》(安政發〔2015〕25號)文件精神,房地產開發企業在開發建設商品房、限價商品房、經濟適用房小區時,應按規定比例配建公租房。

(二)開發企業在建設工程開工前,必須與住房保障部門簽訂明確代建公租住房的建設總面積、單套建筑面積、套數、建設期限等事項的代建協議。

(三)處罰措施:未簽訂代建協議的,住建部門不予辦理商品房預售許可等手續;未同步開工建設公租房的,不予辦理合同網簽備案;權屬登記部門不予辦理房屋產權管理等手續。

八、加強對房地產行業的組織領導

(一)加強房地產市場日常管理工作。堅持開展房地產市場調研工作,定期召開房地產工作座談會,聽取企業的意見和建議,研究解決房地產管理中存在的矛盾和問題。

(二)強化部門間工作協作。積極與國土、統征、規劃、消防等部門增強協作意識,通過聯席會議、工作函等方式強化信息溝通,加強市場研判,優化發展環境,確保房地產市場平穩健康發展。

(三)堅持房地產市場日常執法檢查工作。房地產執法監察部門要加強執法巡查工作,及時發現、制止違規行為,積極應對可能出現的各類矛盾和問題,將房地產領域的違規行為消滅在萌芽狀態。

(四)開展房地產企業誠信考核工作。要健全誠信考核制度,將我市從事房地產開發經營活動的所有房地產開發企業納入考核范圍,進一步提高我市房地產開發企業誠信經營意識。對于不誠信經營造成惡劣社會影響的企業,要清理出房地產市場。

                           

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